O financiamento imobiliário surgiu em nosso país em virtude do crescimento desordenado dos centros urbanos com a finalidade de liberar crédito para a compra da casa própria.
A indústria foi a causa da explosão demográfica nas cidades, e desencadeou uma crise habitacional na segunda metade do século XIX. A partir disso, o Estado teve que intervir, criando medidas para que todos os habitantes tivessem a oportunidade de ter sua casa.
O governo criou a Lei nº 4.380/1964 para regulamentar o mercado imobiliário, e foi adotado o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para atender às demandas dos brasileiros, que até então se viam sem esses direitos amparados.
Mas na década de 1970, a inflação prejudicou a economia nacional e o Estado procurou novos meios para captar recursos financeiros. Consequentemente, novas modalidades de financiamento imobiliário surgiram nas redes bancárias.
Gostaria de conhecer melhor as linhas de crédito para aquisição de imóveis disponíveis no Brasil? Acompanhe a leitura!
As modalidades de financiamento imobiliário
É normal ter dúvidas na hora de financiar uma casa ou apartamento, afinal, é um investimento em longo prazo que exige planejamento financeiro por parte do comprador.
Por esse motivo, é importante obter alguns conhecimentos antes de fechar a negociação e assinar o contrato com a instituição financeira.
Veja a seguir as principais modalidades de financiamentos de imóveis!
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é a modalidade mais conhecida por ter sido criada pelo governo federal. Ele possibilita o uso dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).
Essa opção permite negociar apenas como pessoa física, e o valor das prestações não podem ultrapassar 30% dos seus rendimentos mensais.
Por meio dessa alternativa, é possível fazer o financiamento de imóveis residenciais cujo valor alcance no máximo R$ 1,5 milhão. Os juros dessas operações podem ser de até 12% ao ano, contudo há a necessidade de ofertar uma entrada.
Se o imóvel for usado, 70% do débito pode ser parcelado. Já os imóveis novos podem ter 80% do preço financiado.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
O SFI oferece aos compradores das unidades imobiliárias a possibilidade de financiar imóveis que tenham valor de mercado acima de R$ 1,5 milhão.
Essa é uma oportunidade para aqueles que desejam adquirir uma propriedade que não possa ser financiada pelo SFH. Os juros não ultrapassam 12% ao ano, mas a taxa varia, e isso se reflete no preço das prestações mensais.
Seus recursos são provenientes do Mercado de Capitais, ou seja, de grandes investidores institucionais, bancos de investimento, fundos de renda fixa, fundos de pensão e companhias seguradoras.
Não existe um limite para o comprometimento da renda do comprador, que pode ser pessoa jurídica. Você conseguirá parcelar entre 80% até 90% do valor total do imóvel.
Entenda as parcelas do financiamento imobiliário
As parcelas do financiamento imobiliário são os valores a serem pagos mensalmente à instituição financeira para a quitação da dívida.
O comprador vai devolver os recursos para a entidade que concedeu o crédito todos os meses, razão pela qual devem ser planejadas conforme as suas finanças. A devolução é realizada com juros que estão embutidos nas prestações.
Os juros são cobrados sobre o saldo devedor, como se fossem uma espécie de aluguel. As parcelas sofrem ainda a amortização para compensar a instituição financeira pelo empréstimo dos recursos financeiros.
Existem três tipos distintos utilizados para amortizar o débito dos créditos imobiliários no país. Confira os detalhes de Tabela Price, SAC, Sacre e outras possibilidades abaixo!
Tabela Price
Com a Tabela Price as parcelas são fixas, os juros são decrescentes e a amortização, crescente. Sendo assim, as primeiras prestações são compostas mais pelos juros, e o valor amortizado é bastante baixo.
Porém, no decorrer do tempo, a amortização cresce e as taxas de juros diminuem consideravelmente. O preço da mensalidade varia em virtude do indexador: Taxa Referencial.
SAC
Essa é a sigla correspondente ao Sistema de Amortização Constante. Isso significa que o valor amortizado não mudará, desde o princípio até a quitação do financiamento imobiliário.
Apenas os juros variam, motivo pelo qual as primeiras prestações são mais caras. Em decorrência disso, a dívida é amortizada mais rapidamente e o montante pago como juros diminui com o tempo.
Sacre
Sacre é uma mistura da Tabela Price com SAC. No início, as prestações contam com valor crescente, mas depois diminuem porque os juros caem e a amortização fica maior.
A aplicação da TR é permitida para substituir a correção monetária, e o saldo devedor é decrescente. Esse sistema é calculado todos os anos para eliminar juros da quantia quitada.
IPCA
Nos últimos anos, começou a ser oferecida ao público uma modalidade distinta de financiamento, cujos juros são atrelados ao IPCA. Essas contratações possibilitam o pagamento de parcelas mais baixas no início.
Entretanto, o comprador não tem como fazer uma projeção do índice em longo prazo. Essa opção traz vantagens, mas os riscos são maiores.
Poupança
Há a possibilidade de fazer o financiamento imobiliário atrelado à poupança. A modalidade oferece uma taxa de juros fixa, que varia entre 3% até 5%, e outra limitada a 6,17% ao ano, por ser corrigida mensalmente pela caderneta de poupança.
Nesse caso, o comprador tem a vantagem da estabilidade e a segurança da aplicação da taxa Selic.
TR
A Taxa Referencial é muito utilizada nos financiamentos imobiliários. Seus reajustes estão praticamente zerados há cerca de cinco anos, e as previsões são de que essa situação permaneça assim.
Esse indexador é muito procurado pela maioria dos brasileiros por trazer um excelente custo-benefício em longo prazo, oscilação pouco agressiva e taxas atrativas.
Saiba o que considerar para escolher uma modalidade
Para escolher a melhor modalidade de financiamento de imóveis, é necessário organizar o orçamento e avaliar todos os pontos. Não comprometa grande parte dos seus rendimentos mensais na hora de assumir esse compromisso para evitar problemas futuros.
Confira, a seguir, algumas dicas interessantes para dar início às tratativas:
- Analise a sua renda familiar;
- Pense no longo prazo;
- Avalie as suas necessidades;
- Prepare-se para oferecer uma entrada.
Saiba que imprevistos podem ocorrer, e você precisa pensar em estratégias para manter o pagamento do financiamento em dia. Se conseguir, mantenha uma reserva de emergência ou procure outras fontes de renda para complementar o orçamento.
Escolha um imóvel apropriado, tendo em vista que esse negócio será um alto investimento.
Agora você já sabe um pouco mais sobre as modalidades de financiamento imobiliário! Lembre-se de fazer uma simulação para ter uma ideia sobre o preço das parcelas e prazos para pagamento e tirar todas as suas dúvidas.
Como esse é um investimento a longo prazo e tem sempre um alto valor, faça as contas atentamente para saber se consegue arcar com as parcelas sem comprometer seu orçamento, pois você ainda precisa usar seu salário em outras áreas.